Нерухомість

Ринок омської комерційної нерухомості: прогноз позитивний

Криза вже відбилася на ринку комерційної нерухомості, але, на думку фахівців, поки не усвідомили його масштабів і навіть віддалено не уявляють собі, що їх чекає в найближчі півроку-рік.
ремонт квартир
Ринок комерційної нерухомості, на відміну від нежитлового фонду, менш підданий різним коливанням. А всі тому, що інвестиції, вкладені в ділову нерухомість, більше прогнозовані й досить стабільні. Крім того, комерційна нерухомість у меншому ступені залежить від емоцій: всі рішення зважені й приймаються тільки на основі аналізу ринку.

Проте негативні результати вже є. У чому це виражається? У першу чергу фахівці ринку говорять про зниження платоспроможності потенційних покупців і про кризу ліквідності. Тут виникає якесь протиріччя: з одного боку, покупці розуміють, що в нинішніх умовах ціна повинна знижуватися, однак продавці не квапляться цього робити.

Таким чином, на ринку комерційної нерухомості запанував затишок. Покупці вичікують, коли знизиться ціна, а власники сподіваються, що, може бути, усе утвориться й нічого страшного не відбудеться.

«Наприкінці літа 2007 року ми відзначили плавне зниження попиту, - коментує Марко Лось, начальник відділу комерційної нерухомості «Аркада-Стиль», член Клубу брокерів комерційної нерухомості. - Якщо ще якісь об'єкти купували торік і в середині цього, те зараз практично все скотилося до оренди. Але люди не можуть просто кинути бізнес і припинити існування свого підприємства. Тому вони на час призупинили плани по розширенню діяльності й перебувають чекаючи того моменту, коли ситуація почне мінятися».

Проте життя не коштує на місці, угоди як і раніше проводяться як по купівлі-продажу об'єктів комерційної нерухомості, так і по здачі їх в оренду. Причому оренда, природно, переважає. «Особливо це помітно в секторі дрібних об'єктів, - аналізує ситуацію генеральний директор Центра ділової нерухомості «Навігатор» Євгеній Щербаков. - Це такі площі, як офісні приміщення до 40-50 квадратних метрів, перукарні, салони краси, масажні салони, а також складська нерухомість. Словом те, що потрібно людям по алгоритму їхнього подальшого розвитку, то вони й купують або беруть під оренду».

Фахівці відзначають, що сезонні коливання виявили себе й цього року, хоча у зв'язку із кризою не настільки яскраво, як це було в попередні періоди. Але все-таки пожвавлення певне є - ті, хто заздалегідь запланував зробити покупки, їх роблять.

Але якщо порівнювати сьогоднішню ситуацію саме з літнім періодом, те ніде особливого пожвавлення не спостерігається. Принаймні, на загальному тлі ринок комерційної нерухомості виглядає досить рівно.

У цій сфері поряд з інвестиційними вкладеннями більша частина комерційної нерухомості здобувається безпосередньо для власних потреб.

Невеликі офіси й складські приміщення - це те, що затребувано зараз на ринку комерційної нерухомості. Однак, за словами Євгенія Щербакова, спостерігається зниження попиту на торговельну нерухомість, тому що її зараз у надлишку. Якщо ще 2 роки тому мрією будь-якого власника було придбати квартиру на першому поверсі житлового будинку, розташованого на центральній магістралі міста, то зараз усі намагаються зосередитися під дахом торговельних комплексів. Таким чином, квартири на перших поверхах стають менш затребуваними, тому що підприємці воліють ТК із високою прохідністю.

Раніше об'єкти комерційної нерухомості на перших поверхах споруджуваних будинків виставлялися на продаж. Тепер більшість забудовників воліє здавати їх в оренду. Тим самим вони зберігають за собою об'єкт комерційної нерухомості й дістають прибуток. «У принципі це дуже грамотний підхід. Тому що на спокійному ринку це сама правильна позиція: не продавати, а зберігати, і в кого є можливість, навпаки, навіть здобувати», - резюмує Марко Лось.

У кращі моменти ділової активності на ринку комерційної нерухомості переважав покупка-продаж. Потім ситуація вирівнялася: було 50 % оренди й 50 % - покупки. «Зараз маятник гойднувся убік оренди приміщень, саме цей спосіб воліють сьогодні бізнесмени, - говорить Євгеній Щербаков. - До 80 % всіх наших угод сьогодні - здача об'єктів комерційної нерухомості в оренду, і лише залишилися приблизно 20 % - покупка. А всі тому, що в людей попросту немає грошей».

За словами фахівців, у цей момент відбуваються лише одиничні угоди із продажу офісних, виробничих і торговельних площ. Тому що через високу вартість людям вигідніше брати під оренду квадратні метри, чим купувати об'єкт цілком. Пропозицій цілком достатньо, тому покупці, не кваплячись, підбирають найцікавіші варіанти.

Крім того, існує гарний торг, тому що власники (орендодавці) прекрасно розуміють, що якщо приміщення простоїть ще 2-3 місяця, то ціна може впасти ще нижче. Однак деякі власники впевнені у зворотному, уважаючи, що найбільш привабливі об'єкти не впадуть у ціні й через півроку.

Мінімальний строк оренди становить місяць, але, як правило, звичайно він не менше 11 місяців. Саме стільки часу виявляється достатнім для того, щоб зрозуміти, чи підходить це місце підприємцеві й чи розвивається його бізнес взагалі. Із цим так само зв'язано те, що більша частина воліє все-таки орендувати приміщення.

Крім того, що починає підприємцеві або невеликій фірмі під силу тільки оренда малометражного приміщення. Вони укладають договір на 11 місяців, а потім або продовжують його, або шукають інше місце. Довгострокову оренду можуть собі дозволити тільки великі компанії, які, приміром, відкривають додаткові офіси в різних районах міста або просто розширюються.

Фахівці відзначають, що розвиток бізнесу-іпотеки поступово вгасає й, безумовно, це теж наслідку світової кризи. Банки зараз дають іпотеку дуже вибірково, обов'язково тільки під заставу й під дуже високі відсотки. Що, природно, не кожному підприємцеві під чинність.

«Зараз Уряд Росії уживає певних заходів, спрямовані на стабілізацію основних ринків країни, - міркує Марко Лось. - Тому є надія, що криза в нашій країні заглиблюватися катастрофічно не буде. Зараз іде потужна підтримка банків, вони пристосуються до цієї ситуації, будуть нормально працювати, і ділова активність виросте. Я думаю, що навесні 2009 ми вже відчуємо це».

Генеральний директор Центра ділової нерухомості «Навігатор» Євгеній Щербаков також робить досить оптимістичні прогнози: «Криза, звичайно, справа неприємне. Це об'єктивний процес і треба просто бути до нього готовими. Більше того, багато з людей умудряються саме в кризові моменти ставати ще богаче, а свій бізнес робити ще ефективніше й успешнее. Що ми й спостерігаємо по ряду російських підприємств.

Одні банки розоряються, інші - купують їх за 50 рублів. Тому я рекомендую вкладати гроші в комерційну нерухомість, адже на сьогоднішній день у кожному разі вона є самими ліквідними й самими затребуваними коштами вкладення й збереження грошей».

© 2009 Строим дом.